¿Qué hacemos con los locales de negocio?

¿Qué hacemos con los locales de negocio?

Está claro que uno de los grandes problemas que afrontan los comerciantes en general con el cierre de establecimientos comerciales ordenado por el gobierno en atención al Estado de Alarma provocado por la crisis del COVID 19, con la especial incidencia en el gremio de la hostelería, es el relacionado con el elevadísimo coste que suponen los cánones de arrendamiento de los locales comerciales donde ejercen su actividad.

Pensando en eso, el Gobierno intentó regular la cuestión –aunque sin mucho éxito a nuestro criterio– en el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril de Soluciones ante el Conflicto de Arrendamiento de Locales de Negocio, dejando muchas cuestiones en el aire que ahora la doctrina está intentando resolver para dar algo de tranquilidad a arrendatarios y arrendadores, y sobre todo prevenir los futuros juicios que vendrán a causa de esta problemática.

Por esta razón, estas breves notas tienen como finalidad daros una serie de información preparatoria y preventiva de futuros procedimientos judiciales que se suscitarán en muchos casos, para que arrendadores y arrendatarios sepan con claridad donde están los limites de sus propios derechos, no desde el punto de vista de esta nueva y extraña realidad paralela que vivimos, sino desde el punto de vista jurídico y judicial.

La realidad es que en buena parte de los casos de clientes que hemos tenido que gestionar en Legal Network tanto desde el punto de vista de arrendadores como de arrendatarios, ha mediado un elemento fundamental, que es la comprensión de la situación y el ánimo de entendimiento entre arrendador y arrendatario. Esto ha motivado que se llegara a acuerdos equitativos de quita (rebaja temporal del importe del alquiler) o moratoria de la deuda generada (para su posterior abono); pero también es cierto que nos hemos encontrado con otras situaciones, las menos, en las que alguna de las partes ha mostrado una postura absolutamente irreconciliable que han acabado con el arrendatario negándose en rotundo a abonar el alquiler del local dada la situación, con el problema añadido para el arrendador.

Esto plantea un problema de fondo, porque cuando esta situación de confinamiento y estado de alarma terminen, vendrá un auténtico aluvión de demandas de arrendadores, reclamando de sus arrendatarios los alquileres debidos, y no hay a quien culpar de lo ocurrido (dolo civil) que preside siempre los procedimientos judiciales, o, dicho de otra manera, determinar quién es el incumplidor.

Por esto, surgen multitud de cuestiones relativas a estas nuevas circunstancias, que deben ser entendidas con absoluta claridad: ¿Cómo resolver estas diferencias entre las partes del contrato de arrendamiento de locales para uso distinto al de vivienda? ¿Y qué argumento esgrimir para encontrar una solución justa al conflicto surgido?

Esta son las preguntas que nos hemos venido haciendo los profesionales del Derecho desde que se decretase el Estado de Alarma en el mes de marzo, y que no hemos visto respondidas con la claridad requerida en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, donde sólo se hizo mención respecto del arrendamiento de viviendas, fijando una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, una moratoria de deuda arrendaticia, y una aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, pero que sin embargo, nada dijo sobre el conflicto de rentas en locales de negocio; cuestión que tampoco se ha solventado con el Real Decreto-Ley 15/2020.

Como punto de partida debemos señalar que la obligación de manifestar la modificación de su situación negocial (clausula rebus sic stantibus) es del arrendatario, quien debe dar el primer paso, y deberá hacerlo de la siguiente forma para garantizarse cierta seguridad jurídica en su actuación:

1. Comunicar la situación al arrendador, con explicación de las circunstancias del caso, incluyendo la propuesta modificatoria de las condiciones. Es importante dirigir la comunicación por los medios de notificación establecidos en el contrato, para lograr fehaciencia.

Quienes pueden tomar la iniciativa para solicitar de sus arrendadores la reducción de rentas o moratoria en el pago son:

– Los que presentan una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato por no poder abrir.

– Los que tienen imposibilidad de hacer frente a los costes de apertura, aunque se encuentren autorizados en atención a la actividad que desarrollan; porque no prevén unos ingresos que le permitan afrontar los gastos debido a un descenso significativo de la clientela, afectando entre otras las obligaciones de pago de alquileres.

Este supuesto entra en el campo del Art. 3.2 c) RDL 15/2020 permitiendo a quienes no puedan abrir «solicitar» moratoria en el pago de la renta arrendaticia.

– Y finalmente, quienes han visto sustancial o totalmente reducida su actividad e ingresos.

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No es preciso ingresar la renta integra, sino la parte que se considere apropiada según la circunstancia manifestada de reducción o cierre de actividad, o incluso no ingresar nada si es el último caso, durante el tiempo propuesto de moratoria.

3. Es preciso conceder plazo al arrendador en la comunicación que se remita, para que este pueda pronunciarse sobre la propuesta y abrir un periodo de negociación.

4. El inquilino no está obligado a acudir al juez para reclamar amparo judicial y ratificación vía sentencia de la reducción o modificación de las condiciones contractuales, deberá hacerlo en todo caso el arrendador.

5. La imposibilidad de disponer del local de negocio no podría considerarse un incumplimiento del arrendador de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante todo el tiempo del arriendo, conforme al artículo 1554 del CC, ya que el concepto de culpa del arrendador no es el aplicable, sino la cláusula rebus sic stantibus, la fuerza mayor ajena a la culpa, o la modificación de las bases del negocio, así como la imprevisibilidad del riesgo.

6. El incumplimiento previo del arrendatario no es factor que le impida alegar en estos meses del Estado de Alarma la causa de fuerza mayor, la cláusula rebus o la modificación de las bases del negocio a su arrendador.

7. De alegarse la quita, esta se puede aplicar también sobre los gastos contraídos como obligación accesoria con el contrato de alquiler, aplicando la reducción porcentual de rebaja en gastos e IBI junto con la renta mensual.

Dado el destino que se da al inmueble en el contrato de alquiler de vivienda —que es habitar el inmueble de forma permanente— no se da el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus relativo a la alteración de la causa económica del contrato, pues no se alteran las circunstancias relativas al goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se perfeccionó el contrato, mientras en el caso de los locales de negocio esta circunstancia no se da, pues el propio local es el medio para obtener los ingresos económicos que sustentan el propio alquiler.

¿Por qué razón hacer este requerimiento?

Todo este procedimiento es necesario, y os recomendamos seguirlo a rajatabla, porque actualmente está en trámite el Anteproyecto de Mediación Obligatoria que va a obligar a derivar a la mediación determinadas materias, entre las que se encuentra la de arrendamientos.

Todo ello, consistente en intentar un acuerdo de mediación antes de acudir a la acción civil de impago de renta, y de continuar adelante el anteproyecto, operará como requisito de procedibilidad la exigencia del acta de acuerdo de mediación sin acuerdo,como paso obligado para acudir al juicio de desahucio por impago de rentas, debiendo acompañar a la demanda la copia del acta de mediación sin efecto ex RDL 15/2020, que disciplina el intento de solución entre las partes.

En todo caso, aunque no siguiese adelante el anteproyecto, el arrendatario deberá acreditar ante el juez la modificación de las circunstancias económicas que han dado lugar a la novación de las condiciones contractuales, y sobre todo la buena fe de haberlo comunicado al arrendador y haber seguido todos los procedimientos.

¿Cuáles serían las previsibles consecuencias jurídicas de estas acciones en el ámbito judicial?

La modificación o revisión judicial del contrato de arrendamiento, durante la vigencia del estado de alarma, consistiría en una reducción de la renta, o en la suspensión temporal del contrato, y, por extensión, de la obligación de pago de la renta, o en casos más extremos la resolución del contrato, como sería el supuesto de quienes no podrán volver a abrir.

Esta acción podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (SSTS de 15 de octubre y de 30 de junio de 2014 mediante la acreditación de las circunstancias concurrentes en cada caso.

Con base en la tesis antes expuesta, incluso podría el arrendatario plantear al arrendador no pagar la renta mientras se le cerró administrativamente el local. No obstante, esta posición llevaría al inicio de una demanda judicial por parte del arrendador, salvo que este acepte de buen grado dicha postura.

En principio, dicho impago estará sujeto siempre al período estricto de tiempo en el que dure el estado de alarma, no más allá del mismo, salvo acuerdo expreso entre las partes.

En todo caso, es importante tener en cuenta que esta declaración de suspensión podría llegar a abarcar no solo los periodos comprendidos en el estado de alarma, sino los periodos posteriores por extensión, ya que el art. 1.2 RDL 15/2020, aunque aplicable solo a los “grandes tenedores”, añade que la moratoria en el pago de la renta arrendaticia podría aplicarse a periodos posteriores “afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”.

En los locales a que se refiere el artículo 2 del Real Decreto, que son la mayoría, puede ser mayor el período que abarque de aplazamiento de las mensualidades de rentas de un local, porque si eventualmente abriesen en verano tendrían que realizar una inversión económica para cumplir con las normas de «distanciamiento social» en los locales comerciales, que se encuentran recogidas en las Ordenes SND 386/2020 y 388/2020, ambas, de 3 de mayo, por lo que el arrendatario debería destinar dinero a esa inversión y solicitar del arrendador que esas mensualidades siguientes también se aplacen para poder abrir en las condiciones administrativamente exigidas.

¿Qué renta queda afectada por la suspensión y/o quita de los alquileres?

Con ello, en lo referente al mes de marzo y hasta que duren las sucesivas prórrogas del mes de abril y mayo, existirá en principio la obligación de pagar la renta a prorrata del período comprendido entre el día uno y el 14 de marzo y lo mismo ocurrirá en el período del mes de abril íntegro y el de mayo hasta el alzamiento del estado de alarma.

Ahora bien, como ya se ha expuesto antes cabe prolongar esta suspensión más allá del alzamiento del estado de alarma, si ese es el pacto al que lleguen las partes después de la oferta del arrendatario y la respuesta del arrendador.

También podrá verse extendido este periodo, más allá del plazo acordado, en el supuesto de aplicación analógica del artículo 1.2 del Real Decreto que hemos mencionado.

¿Y qué dice el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril?

El BOE de 22 de abril de 2020 se pronuncia sobre el conflicto que motiva este artículo, y en el que es preciso hacer mención obligatoria a la Exposición de Motivos para comprobar el espíritu de la norma.

«Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.»

Como punto de partida de la cuestión, debemos señalar que el legislador tenia múltiples opciones jurídicas para tratar la cuestión de la debacle económica de los tenedores de locales comerciales como la aplicación de la figura jurídica de la fuerza mayor, del desequilibrio económico sobrevenido de los contratos, o la cláusula rebus a que hemos aludido, pero el RDL 15/2020 elude toda solución del problema por vía de la aplicación de la figura jurídica de la fuerza mayor, admitiéndose, sin embargo, la aplicación contractual de cláusula rebus sic stantibus, que, no lo olvidemos, admitiría en caso de judicialización hasta la anulación del pago de la renta durante el período de estado de alarma en base a la propia imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida, y buena fe contractual a que se refiere el propio Real Decreto-Ley.

Ello obligará, al arrendador a no adoptar posiciones extremas en la negativa a buscar una «solución negociada» ante el riesgo que la no aceptación de la oferta del arrendatario de una reducción de la renta con un aplazamiento en el pago, pues dicha posición extrema podría verse luego repelida judicialmente en un procedimiento civil con imposición de costas al litigante vencido.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, al día siguiente de la publicación del Real Decreto lanzó una guía para entender el alcance del texto y con estas preguntas y respuestas:

1. ¿Qué arrendatarios pueden solicitar al arrendador esa moratoria en el pago de la renta de sus contratos?

Un requisito común a todo arrendatario es que su actividad haya quedado suspendida, o la facturación del mes anterior al que solicita la moratoria se haya visto reducida en un 75 % respecto a la media del mismo trimestre del ejercicio anterior.

Además, las personas físicas que sean autónomos deben estar de alta en la Seguridad Social en el régimen de autónomos.

Si se trata de una PYME debe cumplir, al menos, dos de los siguientes requisitos:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2. ¿Cuándo se ha de solicitar esa moratoria?

En el plazo de un mes a contar desde el 23 de abril de 2020. Nótese que ya apelábamos en las presentes líneas antes a la necesidad de un requerimiento del arrendatario al arrendador que permita pre constituir la prueba del cumplimiento del intento de negociación.

3. ¿En qué consiste esa moratoria?

Sus efectos son muy distintos en función de cuál sea la condición legal de la persona arrendadora:

a) Si la arrendadora es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

La moratoria, que debe solicitar el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, se aplicará de manera automática, y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y, siempre que ese plazo sea insuficiente, a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que estas prórrogas puedan superar en ningún caso, los cuatro meses.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad de renta arrendaticia siguiente a la solicitud de moratoria, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir de la finalización del aplazamiento, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

b) En los demás casos, es decir cuando la arrendadora no es empresa o entidad pública de vivienda, ni gran tenedor:

– La persona arrendataria podrá solicitar un aplazamiento de la renta, pero la moratoria no se aplica de manera automática, sino únicamente si la acepta libremente la persona arrendadora, en los términos que acuerde con la persona arrendataria.

– En su caso, habrá que estar al procedimiento que inicialmente os señalamos para que cuando venga la judicialización de la cuestión estemos en posición de salir triunfantes de un eventual juicio.

c) En todos los casos el artículo 2.2 del RDL 15/2020, autoriza a que las partes arrendadora y arrendataria puedan acordar la disposición total o parcial de la fianza arrendaticia para el pago, total o parcial, de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia; pero si hay esa disposición de la

fianza, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

El decreto ley no aclara si, en ese caso, el arrendador podrá solicitar a la Administración que se le reintegre temporalmente la fianza que en su día depositó.

4. ¿Qué documentación ha de acompañar la persona arrendataria a la solicitud de moratoria de la renta para justificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020?

El propio artículo 4 del dicho Real Decreto – Ley establece que:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Llama la atención que no considera suficiente la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos que enumera el art. 10, números 1 y 3, del Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma.

Como conclusión a todo lo anterior, es importante saber que:

Los artículos 1 a 5 del Real Decreto-Ley 15/2020 establecen una moratoria, que no una reducción de renta, a favor de personas arrendatarias que sean autónomos o pymes, que cumplan determinados requisitos, cuando no hayan alcanzado otros acuerdos, como pueden ser la suspensión de los arrendamientos, la reducción la renta o la moratoria en su pago.

En el apartado II del Preámbulo del Real Decreto-Ley, para justificar esta moratoria, se dice: «procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial».

Cabe preguntarse si la promulgación de este Real Decreto-Ley excluirá la posible aplicación futura de los tribunales de otras medidas más gravosas para los arrendadores en aplicación de dicha cláusula rebus sic stantibus.

Ad cautelam, los arrendatarios que soliciten esta moratoria, sobre todo cuando no sea de aplicación automática, deberían reservarse expresamente la posibilidad de ejercitar acciones para la suspensión o reducción de la renta, o incluso para exigir otra moratoria, si no llegaren a un acuerdo con la parte arrendadora para la moratoria que ahora solicitan.

En Madrid a 20 de Abril de 2020

FDO.  ROBINSON GUERRERO CLAVIJO
Abogado